Ở bài trước trong loạt bài này, chúng ta đã nói về những việc chủ nhà cần chuẩn bị trước khi ký gửi nhà đất khu Nam. Bước tiếp theo là đặt mọi thỏa thuận vào giấy. Hợp đồng ký gửi bán nhà (có nơi gọi là hợp đồng dịch vụ môi giới, giấy ủy thác bán nhà) không phức tạp, nhưng thiếu một vài điều khoản là đủ để hai bên tranh cãi khi giao dịch đã gần chốt. Bài viết này liệt kê 9 điều khoản nên có, giải thích vì sao, và lấy ví dụ với các loại nhà trong khu đô thị Zeitgeist Nhà Bè.
Vì sao không nên ký gửi "bằng miệng"?
Nhiều chủ nhà ở Quận 7, Nhà Bè vẫn quen gọi điện cho người quen làm môi giới, đọc giá, gửi vài tấm ảnh rồi coi như xong. Cách này nhanh, nhưng khi có khách thật thì hàng loạt câu hỏi xuất hiện: giá đó đã gồm thuế chưa, môi giới được giảm đến đâu, phí bao nhiêu, ai giữ tiền cọc, nếu người mua do chính chủ nhà tìm được thì có phải trả phí không. Không có văn bản, mỗi bên nhớ một kiểu.
Hợp đồng ký gửi bằng văn bản giúp:
- Xác định rõ phạm vi công việc của môi giới: chỉ tìm khách, hay hỗ trợ cả thủ tục công chứng, sang tên.
- Bảo vệ chủ nhà khỏi việc tài sản bị chào sai giá, sai hiện trạng trên mạng.
- Bảo vệ môi giới khỏi tình huống người mua và chủ nhà tự gặp nhau rồi "bỏ qua" bên giới thiệu.
- Là căn cứ khi phát sinh tranh chấp về phí hoặc trách nhiệm.
9 điều khoản cần có trong hợp đồng ký gửi bán nhà
1. Thông tin các bên và tài sản
Ghi đầy đủ người đứng tên tài sản (kể cả vợ hoặc chồng nếu là tài sản chung), bên nhận ký gửi, và mô tả tài sản theo giấy tờ: số thửa, tờ bản đồ, diện tích đất, diện tích sàn, số tầng. Với căn trong dự án, ghi thêm phân khu và mã căn. Ví dụ, một nhà phố 119m² (7x17m) ở Zeit River County 1 nên được ghi đúng mã căn và tình trạng đã có sổ hay đang chuyển nhượng hợp đồng với chủ đầu tư.
2. Giá chào và giá sàn
Giá chào là con số công khai trên tin đăng. Giá sàn là mức thấp nhất chủ nhà chấp nhận, môi giới được thương lượng trong khoảng này mà không cần hỏi lại. Cần ghi rõ giá đã gồm hay chưa gồm thuế, phí chuyển nhượng.
3. Hình thức ký gửi: độc quyền hay không độc quyền
Ký gửi độc quyền nghĩa là trong thời hạn hợp đồng chỉ một bên được chào bán. Ký gửi không độc quyền cho phép chủ nhà giao cho nhiều nơi. Mỗi hình thức có ưu nhược điểm riêng (xem bảng bên dưới).
4. Thời hạn ký gửi
Nên có thời hạn cụ thể, ví dụ vài tháng, kèm điều kiện gia hạn. Hợp đồng không thời hạn khiến hai bên khó chấm dứt khi không còn phù hợp.
5. Phí dịch vụ và thời điểm thanh toán
Ghi cách tính phí (theo phần trăm giá bán hoặc một khoản cố định), ai trả, và trả vào mốc nào: khi ký hợp đồng đặt cọc, khi công chứng, hay khi sang tên xong. Phí chỉ nên phát sinh khi giao dịch thành công. Chi tiết cách thỏa thuận phí sẽ có ở bài tiếp theo trong loạt.
6. Ai nhận tiền cọc và ký giấy tờ
Nguyên tắc an toàn: tiền cọc chuyển thẳng vào tài khoản người đứng tên tài sản, hợp đồng đặt cọc do chính chủ nhà ký. Nếu muốn môi giới thay mặt ký hoặc nhận tiền, phải có văn bản ủy quyền riêng, được công chứng, và phạm vi ủy quyền cần hẹp, rõ ràng.
7. Hình ảnh, nội dung tin đăng và thông tin được công khai
Chủ nhà có quyền duyệt nội dung tin trước khi đăng: ảnh nào được dùng, có ghi địa chỉ chính xác không, có công khai số tầng, nội thất không. Nhiều chủ nhà không muốn ảnh nội thất nhà đang ở xuất hiện trên mạng, điều này cần ghi rõ.
8. Chìa khóa, lịch xem nhà và trách nhiệm bảo quản
Nhà để trống, như nhiều căn biệt thự song lập 200m² đang bàn giao thô bên trong, thường được giao chìa khóa cho môi giới. Hợp đồng nên quy định ai giữ chìa, có báo trước khi dẫn khách không, và trách nhiệm nếu tài sản hư hỏng, mất mát trong thời gian ký gửi.
9. Chấm dứt hợp đồng và xử lý khi chủ nhà tự bán
Ghi các trường hợp chấm dứt trước hạn, thời gian báo trước, và cách tính phí nếu người mua là khách do môi giới đã giới thiệu nhưng chốt sau khi hợp đồng hết hạn. Đây là điều khoản hay gây tranh chấp nhất.
So sánh ký gửi độc quyền và không độc quyền
| Tiêu chí | Độc quyền | Không độc quyền |
|---|---|---|
| Số bên được chào bán | Một bên trong thời hạn hợp đồng | Nhiều bên cùng lúc |
| Mức đầu tư của môi giới | Thường cao hơn (quảng cáo, chụp ảnh, dẫn khách) | Thường thấp hơn, ai có khách thì làm |
| Kiểm soát giá chào | Dễ giữ một mức giá thống nhất | Dễ xuất hiện nhiều mức giá khác nhau |
| Rủi ro cho chủ nhà | Phụ thuộc năng lực một bên | Nhiều cuộc gọi, khó quản lý lịch xem |
| Phù hợp với | Tài sản giá trị lớn, cần chào bán có chọn lọc | Tài sản phổ biến, chủ nhà muốn tiếp cận nhiều khách |
Với tài sản giá trị lớn như biệt thự đơn lập 250 – 300m² tại Zeitgeist Nhà Bè (giá chào trên các tin rao zeitgeistnhabe.vn tháng 11/2026 từ khoảng 34 tỷ đến 72 tỷ đồng tùy vị trí), số người mua phù hợp không nhiều. Một đơn vị nhận ký gửi độc quyền, có kế hoạch tiếp thị rõ ràng, thường giúp chủ nhà giữ giá ổn định hơn so với việc rải tin ở nhiều nơi.
Video: Văn phòng mới ERA Vietnam tại GS Nhà Bè, bất động sản khu Nam Sài Gòn, kênh Bất Động Sản Tiềm Năng – Phước Sửu Realtor.
Những câu chữ cần cẩn thận khi đọc hợp đồng mẫu
Nhiều đơn vị có sẵn mẫu hợp đồng ký gửi. Chủ nhà nên đọc kỹ các cụm sau:
- "Toàn quyền quyết định giá bán": chủ nhà không nên trao quyền này; giá sàn phải do chủ nhà đặt.
- "Thu hộ tiền cọc": chỉ chấp nhận khi có ủy quyền công chứng và tài khoản nhận tiền rõ ràng.
- "Phí phát sinh khi có khách đồng ý mua": nên đổi thành phí phát sinh khi hợp đồng đặt cọc được ký và tiền cọc đã chuyển, hoặc mốc muộn hơn.
- "Tự động gia hạn": nên thay bằng gia hạn theo thỏa thuận bằng văn bản.
- "Chủ nhà chịu mọi chi phí quảng cáo": cần biết trước là những chi phí gì, có giới hạn không.
Ví dụ: ký gửi một căn biệt thự song lập đang cho thuê
Giả sử chủ nhà có một căn biệt thự song lập 200m² ở Zeitgeist Nhà Bè đang cho thuê, muốn bán. Khi đó hợp đồng ký gửi cần thêm:
- Thông tin hợp đồng thuê hiện tại: thời hạn còn lại, tiền đặt cọc thuê, điều kiện chấm dứt sớm.
- Thỏa thuận lịch xem nhà để không ảnh hưởng người thuê.
- Phương án giao nhà: bán kèm hợp đồng thuê (người mua tiếp tục nhận tiền thuê) hay giao nhà trống sau khi người thuê dọn đi.
Theo các tin cho thuê trên zeitgeistnhabe.vn tháng 11/2026, biệt thự song lập 200m² đang được chào thuê khoảng 45 – 65 triệu đồng/tháng tùy nội thất. Với người mua đầu tư, một hợp đồng thuê ổn định có thể là điểm cộng; với người mua để ở, đó lại là điều cần thương lượng. Môi giới cần nắm thông tin này ngay từ khi nhận ký gửi để chào đúng nhóm khách. Tham khảo thêm các loại biệt thự trong khu tại trang biệt thự song lập Zeitgeist.
Checklist nhanh trước khi ký hợp đồng ký gửi
- Đã ghi đúng người đứng tên và đủ đồng sở hữu.
- Đã có giá chào, giá sàn, và ghi giá gồm hay chưa gồm thuế phí.
- Đã chọn độc quyền hay không độc quyền, có thời hạn cụ thể.
- Đã ghi cách tính phí và mốc thanh toán phí.
- Đã quy định ai nhận tiền cọc, ai ký giấy tờ.
- Đã thống nhất nội dung tin đăng, chìa khóa, lịch xem nhà.
- Đã có điều khoản chấm dứt và xử lý khách cũ sau khi hết hạn.
Một hợp đồng ký gửi rõ ràng là nền móng cho các bước sau: đặt cọc, công chứng, sang tên. Đọc thêm các bài tư vấn trong chuyên mục nghề môi giới bất động sản hoặc quay về trang chủ danhsachkhachhang.com.vn để theo dõi các bài tiếp theo của loạt bài.
Sàn Giao Dịch Bất Động Sản Hưng Phát nhận ký gửi, rà hồ sơ pháp lý và đồng hành từ đặt cọc đến sang tên cho nhà đất khu Nam Sài Gòn. Để lại lời nhắn để được hẹn lịch trao đổi.
📍 Trụ sở: 22 – 24 Đường Số 5, P. An Khánh, TP.HCM · ☕ Happy Plus – ERA Vietnam: 46 Đường B13 mặt tiền Nguyễn Hữu Thọ, Nhà Bè
